DERECHO CIVIL
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Asesoré y guié la compra de una pequeña casa urbana, un hogar modesto pero con un gran valor sentimental para mi cliente. En el mundo inmobiliario, especialmente en sectores de alta demanda o zonas informales, todavía es frecuente encontrar transacciones en las que lo que se transfiere no es el dominio, sino la posesión material del inmueble. Mi cliente estaba dispuesto a adquirir la posesión de esta casa, pero antes de cerrar la negociación, realicé un análisis exhaustivo para evaluar los riesgos y reforzar jurídicamente la situación.
Al revisar la situación del vendedor, constatamos que aún le faltaban algunos años para cumplir con el término exigido para la prescripción adquisitiva de dominio, razón por la cual mi cliente debía completar dicho término para prescribir con base en una posesión regular. Por ello, decidimos estructurar una cesión de derechos posesorios clara y documentada, con el fin de facilitar la suma de posesiones conforme a los lineamientos jurisprudenciales.
El objetivo fue fortalecer jurídicamente la posición de mi cliente como poseedor de buena fe, permitiéndole continuar el curso del tiempo requerido para acceder al dominio por prescripción ordinaria. Esta estrategia también lo protegía frente a eventuales conflictos con terceros, ocupadores u otros interesados, dándole estabilidad a su tenencia del bien.
Como medida adicional, se formalizó dicha cesión de derechos a través de un acto notarial, con base en la posibilidad legal prevista por la Ley 1183 de 2008, que permite en ciertos casos dejar constancia de la posesión en bienes urbanos de estratos 1 y 2. Si bien este registro no confiere propiedad ni equivale a una inscripción como la que se hace con los títulos de dominio, sí representa una herramienta que contribuye a la consolidación progresiva del derecho y aporta prueba de la posesión ejercida de forma pacífica, pública e ininterrumpida.
La Posesión Documentada: Una Base Estratégica para la Prescripción
En Colombia, la posesión es un hecho jurídico que, bajo ciertas condiciones, puede conducir a la adquisición del dominio. Cuando una persona adquiere un bien pero quien vende no es dueño, no se transfiere el dominio, aunque puede configurarse una posesión regular, siempre que haya justo título y buena fe. Esta es la base que permite, con el paso del tiempo, adquirir el dominio mediante prescripción ordinaria.
La Corte Suprema de Justicia ha reiterado en múltiples sentencias que lo importante no es que el tradente sea propietario, sino que exista un título que dé apariencia de legalidad (como una compraventa en la que se especifique que se entrega materialmente el bien), y que el adquirente actúe de buena fe. En ese contexto, la tradición que no transfiere dominio sí puede originar una posesión válida y eficaz para prescribir.
La Vida Real: Entre la Seguridad Jurídica y la Esperanza de Propiedad
La decisión de documentar la cesión de la posesión y dejar constancia de ella en la notaría fue clave. En un entorno urbano donde los títulos de propiedad a veces no existen o son precarios, este tipo de instrumentos permiten dar un paso firme hacia la regularización jurídica. Para familias de estratos bajos, este proceso es una oportunidad para transformar una ocupación informal en una expectativa legítima de dominio.
Mientras el tiempo para la prescripción se cumple, la posesión pacífica y pública continúa consolidándose, y con ella crecen las probabilidades de éxito en un eventual proceso de pertenencia. La experiencia confirma que, en Colombia, los bienes más importantes no siempre se heredan con títulos, pero sí pueden ganarse con tiempo, buena fe y estrategia jurídica.
Reflexión Final
El derecho a la propiedad es una construcción jurídica que en muchos sectores del país se edifica desde la posesión material, no desde un título inscrito. Por eso, en zonas urbanas vulnerables, la cesión documentada de derechos posesorios y la constancia de posesión conforme a la Ley 1183 de 2008 se convierten en herramientas de justicia social y de seguridad para quienes luchan por consolidar su vivienda.
En este contexto, el viejo refrán sigue vigente: “El que tiene tienda, que la atienda… y que la proteja jurídicamente.”
Felipe Acosta 
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